جولان سفته‌بازان در بازار مسکن

روزنو :بررسی‌ها نشان می‌دهد که با افزایش انتظارات تورمی تقاضای سفته‌بازی در بازار مسکن به اوج رسیده و سهم معاملات مصرفی به حداقل.

مقایسه ارزش وام‌ مسکن‌های داده شده با ارزش معاملات مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد انتظارات تورمی ارتباط مستقیمی با خریدهای سرمایه‌ای دارد. به طوری که هر گاه انتظار برای احیای برجام و کاهش انتظارات تورمی ایجاد می‌شود، سهم معاملات سرمایه‌ای کاهش می‌یابد و هر گاه که نااطمینانی‌ها زیاد می‌شود فعالیت‌های سفته‌بازانه هم در بازار مسکن افزایش می‌یابد.

باتوجه به این که هر فرد یک بار می‌تواند از وام خرید مسکن با اوراق استفاده کند، دریافت‌کنندگان این وام عموما خانه اولی‌ها هستند و تقاضای آن‌ها بخش عمده‌ای از تقاضای مصرفی در بازار مسکن را تشکیل می‌دهد. از طرفی دیگر باتوجه به محدودیت‌هایی که در خرید و فروش تسه در بورس وجود دارد، می‌توان سهم معاملات سفته‌بازانه تسه را حداقل و عمده خریدها را منجر به دریافت وام دانست. به همین واسطه به نظر می‌رسد مقایسه ارزش وام‌های قابل دریافت بر اساس معاملات تسه در بورس، با ارزش معاملات ماهانه مسکن در تهران می‌تواند نماگر خوبی از تغییرات فعالیت معامله‌گران مصرفی و سفته‌بازان در بازار مسکن باشد.

بررسی این نسبت از سال ۹۹ به این سو نشان می‌دهد که در خرداد و تیرماه امسال به کمترین مقدار رسیده است. این یعنی در دو ماه گذشته سهم معاملات مصرفی به حداقل و سهم معاملات سرمایه‌ای به حداکثر میزان رسیده است.

از طرفی دیگر در زمستان سال گذشته این نسبت به اوج خود رسیده بود که می‌تواند نشان‌دهنده اوج گرفتن سهم خریدهای مصرفی و افت سهم خریدهای سفته‌بازانه باشد. در زمستان سال گذشته دو اتفاق منجر به این افزایش جدی سهم معاملات مصرفی از کل معاملات شده بود. از طرفی به علت رشد قیمت تسه‌ها بانک مسکن در طرحی موقت تعداد تسه مورد نیاز برای دریافت وام را نصف کرد. از جهتی دیگر هم انتظار برای احیای برجام به اوج رسیده بود و به واسطه کاهش انتظارات تورمی حجم معاملات سرمایه‌ای به حداقل رسیده بود.

در سال ۹۹ هم شاهد کاهش مداوم این نسبت تا مهر ۹۹ بودیم. در مهر ۹۹ انتظارات در بازارها به اوج رسیده بود و قیمت دلار در حال ثبت یک رکورد تاریخی بود. اما از آبان‌ماه که بایدن در انتخابات آمریکا پیروز شد و انتظار برای احیای سریع برجام به اوج رسیده بود، ناگهان این نسبت اوج گرفت که نشان می‌دهد خریدهای سرمایه‌ای کاهش یافته و سهم معاملات مصرفی افزایش داشته است. البته باید توجه کرد که این کل ارزش وام‌های قابل دریافت در کشور است و ارزش معاملات مسکن مربوط به شهر تهران است. اما به نظر می‌رسد از نوسان این نسبت می‌توان به کاهش یا افزایش فعالیت سفته‌بازانه در بازار مسکن پی برد.