در زمان رکود بازار مسکن معمولا نقدینگی در بازار کم می‌شود
روزنو :درحال حاضر آمار‌های غیر رسمی خبر از افت ۳۰ الی ۴۰ درصدی معاملات و به تبع آن کاهش نرخ مسکن در مناطقی از تهران را می‌دهد. اما با این حال بازار نشان می‌دهد ملک همچنان یکی از مطمئن‌ترین روش‌های حفظ سرمایه در برابر تورم و بحران‌های اقتصادی است.
با توجه به اینکه در شرایط تورمی و جنگ، ارزش پول ملی کاهش می‌یابد و قدرت خرید مردم ممکن است ظرف چند ماه به شدت کاسته شود، خرید ملک در چنین شرایطی می‌تواند امنیت نسبی مالی را ایجاد کند.
به گزارش روز نو، اما سرمایه‌گذاری در دوران جنگ ریسک بالاتری دارد، این در حالی است که اگر با تحلیل درست و انتخاب منطقه مناسب همراه باشد، می‌تواند سودده نیز باشد. اما در این شرایط معمولا ساخت‌وساز کاهش یافته و عرضه و تقاضا در دوران جنگ افت می‌کند، هرچند تقاضا در برخی مناطق کشور ممکن است حفظ شود.
ضمن آنکه در زمان رکود بازار مسکن معمولا نقدینگی در بازار کم می‌شود و فردی که قصد فروش ملک خود و خرید ویلا یا ملک دیگری را داشته باشد، ممکن است تهاتر انجام دهد. در معامله تهاتر پول و چک زیادی جابه‌جا نمی‌شود و صاحب ملک فروخته شده ملک دیگری از خریدار تحویل می‌گیرد یا اینکه در بعضی از موارد به جای ملک با خودرو‌های مدل بالا معامله صورت می‌گیرد یعنی فردی ملک خود را می‌دهد و به جای دریافت ملک دیگری از خریدار خودرو می‌گیرد.
با توجه به اینکه بخش مسکن سهم قابل‌توجهی در تولید ناخالص داخلی دارد و موتور محرکه بسیاری از صنایع محسوب می‌شود، رکود در این بخش نه تنها اشتغال، بلکه گردش مالی در سایر حوزه‌ها را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد. از سوی دیگر، کاهش ریسک‌پذیری سرمایه‌گذاران، تحریم‌های اقتصادی و افت تقاضا، شرایطی را رقم زده که در حال حاضر قدرت خرید در بازار مسکن برای بسیاری از مردم وجود ندارد و بخش قابل‌توجهی از نقدینگی خانوار‌ها نیز در وضعیت فعلی صرف هزینه‌های ضروری می‌شود.
رشد ۳۵.۶ درصدی نرخ تورم نقطه به نقطه مسکن
بر اساس اطلاعات مرکز آمار ایران شاخص قیمت مصرف‌کننده تیر‌ماه ۱۴۰۴ خانوار‌های کشور و پس از جنگ دوازده روزه به ۳۶۰.۲ درصد رسید که نسبت به ماه قبل از آن ۳.۵ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن ۴۱.۲ درصد رشد داشته است و در ۱۲ماهه منتهی به ماه جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل ۳۵.۳ درصد افزایش داشته است.
در بخش شاخص قیمت کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوار‌های کشور در تیر ماه ۱۴۰۴، میزان تورم ماهانه حوزه مسکن ۲درصد، نرخ تورم نقطه به نقطه مسکن ۳۵.۶ درصد و میزان تورم سالانه مسکن ۳۸.۴ درصد اعلام شده است.
همچنین میزان تورم ماهانه بخش اجاره مسکن در تیر‌ماه سال جاری ۲درصد، تورم نقطه به نقطه مسکن ۳۵.۵ درصد و میزان تورم سالانه مسکن نیز ۳۸.۴ درصد و در بخش خدمات و نگهداری و تعمیر واحد مسکونی نیز میزان تورم ماهانه ۳.۳ درصد، میزان تورم نقطه به نقطه ۴۸درصد و تورم سالانه نیز ۴۱.۴ درصد اعلام شده است.
مرور وضعیت مسکن
بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در خصوص وضعیت کنونی بازار مسکن به «اعتماد» می‌گوید: جنگ اخیر تغییر محسوسی بر بازار مسکن تهران ایجاد نکرد و برخلاف برخی گمانه‌زنی‌ها درباره مهاجرت معکوس از تهران به سایر مناطق کشور، نشانه‌ای از چنین روندی در عمل دیده نمی‌شود. او تاکید می‌کند: این تحلیل‌ها بیشتر جنبه روانی دارد و تاکنون شاهد کوچ گسترده‌ای از پایتخت نبوده‌ایم.
ستاریان ادامه می‌دهد: پس از جنگ، تقاضا برای خرید ملک در شمال کشور افزایش یافت و بسیاری از افراد متمول با هدف ایجاد پایگاه جایگزین در شرایط بحرانی به این مناطق روی می‌آورند. او می‌افزاید: این افراد شمال کشور را به عنوان مکانی امن در نظر می‌گیرند تا در صورت وقوع بحران، امکان اقامت موقت داشته باشند. او توضیح می‌دهد: در مطالعات پیشین، معمولا جمعیت مهاجر را در پیش‌بینی‌های تقاضای مسکن در نظر نگرفته‌اند و اکنون با تخلیه این گروه از بازار، رشد اجاره‌ها محدودتر از حد انتظار می‌ماند. ستاریان با اشاره به وابستگی شدید بخش ساختمان به نیروی کار می‌گوید: پروژه‌های فعال امروز با کمبود شدید نیروی کار مواجه هستند و به دلیل اینکه اغلب بر مبنای دستمزد‌های قبلی بسته شده‌اند باید دستمزد‌ها مجددا افزایش یابد یا پروژه‌ها متوقف بمانند.
او هشدار می‌دهد: ضمن آنکه اگر کشور وارد دوره رونق ساخت‌وساز شود، بدون برنامه‌ریزی برای تامین نیروی انسانی، پروژه‌ها با بحران روبه‌رو خواهند شد. ستاریان تاکید می‌کند: بازگرداندن یا حفظ بخشی از نیرو‌های مهاجر، آن هم به صورت رسمی و محاسبه‌شده، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است. ستاریان رشد معاملات تهاتری مسکن را یکی از نشانه‌های مهم رکود در بخش مسکن عنوان می‌کند و می‌گوید: در نبود نقدینگی، مالکان برای فروش ملک خود به معاوضه با خودرو یا ملک دیگر روی می‌آورند که این اتفاق همواره در دوره‌های رکود اقتصادی شدت می‌گیرد. ستاریان با بیان اینکه کاهش قیمت مسکن در مناطق خاص به معنی افت کلی نیست، توضیح می‌دهد: چنین کاهش‌هایی معمولا موقت و محدود به طبقات خاصی از بازار است؛ مثلا افرادی که در پی مهاجرت هستند، املاک خود را با قیمت پایین‌تری عرضه می‌کنند. او تاکید می‌کند: تحلیل قیمت مسکن بدون توجه به شرایط معامله، گمراه کننده است و نباید افت قیمت در یک رده خاص را به کل بازار تعمیم داد. ستاریان با اشاره به دشوارشدن شرایط خرید و فروش می‌گوید: برخی معاملات در بازار مسکن به‌صورت تهاتری انجام می‌شود. با این حال، تقریبا هیچ معامله قابل‌توجهی در هفته‌های اخیر ثبت نشده است. بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: در دو ماه گذشته، عرضه مسکن به‌شدت کاهش یافته و حجم معاملات به حداقل رسیده است.
به گفته او، بازار خرید و فروش عملا خوابیده است و دیگر نمی‌توان آن را بازاری فعال دانست. ستاریان توضیح می‌دهد: پس از بحران ۱۲ روزه اخیر، بحث‌هایی پیرامون تخلیه‌های غیرقانونی مطرح شد که همین موضوع باعث ایجاد یک آرامش نسبی در بخش اجاره، به‌ویژه در کلانشهر‌ها و شهر‌های حاشیه‌ای شد.
به این ترتیب، میزان افزایش اجاره‌بها که معمولا در این فصل رخ می‌دهد تا حدی کاهش یافته است. این کارشناس بازار مسکن تاکید می‌کند: در حوزه خرید و فروش، برخی آمار‌های غیررسمی از کاهش بیش از ۴۰ درصدی معاملات نسبت به دوره‌ای حکایت دارد که این بخش در وضعیت رکود بوده و حتی در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته که رکود بازار آغاز شده بود، حجم معاملات امروز به‌مراتب کمتر هم شده است.
سطح معاملات به‌شدت افت کرده است
عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن نیز با اشاره به رکود فراگیر در بازار خرید و فروش ملک به «اعتماد» می‌گوید: در حال حاضر، بازار مسکن چه در حوزه زمین و چه در حوزه معاملات واحد‌های مسکونی، با رکود عمیقی دست‌و‌پنجه نرم می‌کند. کاهش همزمان در تعداد و ارزش معاملات به وضوح دیده می‌شود و این روند، عملا با هیچ‌کدام از اصول و مبانی متعارف اقتصاد همخوانی ندارد. آیت‌اللهی در واکنش به آمار کاهش ۳۰درصدی معاملات و به تبع آن کاهش قیمت‌ها تاکید می‌کند: در حال حاضر کاهش معاملات در سطح ۳۰درصد رسمی نیست ولی فعلا همین آمار وجود دارد و آمار‌های رسمی هنوز از وضعیت بازار منتشر نشده است. او تاکید می‌کند: در بخش زمین، به‌ویژه زمین‌های کلنگی که برای ساخت‌وساز مناسب هستند، افت فعالیت معاملاتی محسوس است. بسیاری از سرمایه‌گذارانی که در سال‌های گذشته برای آینده مسکن وارد این بازار شده‌اند، حالا با سکون و کاهش بازدهی مواجه می‌شوند.
بازار از رونق افتاده است
آیت‌اللهی در ادامه می‌افزاید: رکود آنقدر سنگین شده است که مالکان و فروشندگانی که پیش‌تر حاضر به کاهش قیمت نبودند، امروز به دلیل خستگی و ناامیدی، انعطاف بیشتری در قیمت‌گذاری نشان می‌دهند و بسیاری از واحد‌ها مدت‌ها در آگهی‌ها باقی می‌مانند بی‌آنکه حتی بازدیدی انجام شود.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به روند مهاجرت سرمایه به استان‌های شمالی کشور از سوی تهرانی‌ها و اصفهانی‌ها می‌گوید: مدت‌هاست که سرمایه‌گذاران تهرانی و حتی اصفهانی‌ها، تمرکز خود را بر بازار ملک در شمال ایران گذاشته‌اند. این موج سرمایه‌گذاری، به‌ویژه در شهر‌های ساحلی، موجب افزایش تدریجی قیمت زمین و ملک می‌شود. او ادامه می‌دهد: وقتی تقاضا از سوی خریداران غیربومی بالا می‌رود، طبیعی است که قیمت‌ها هم افزایش پیدا کند. به‌ویژه اگر این افراد با نیت ایجاد پایگاه خانوادگی برای آینده، و نه صرفا سوداگری کوتاه‌مدت، اقدام به خرید کرده باشند.
این روند به‌صورت تدریجی بر بازار اجاره آن مناطق نیز اثر می‌گذارد. او با بیان اینکه از هرج‌ومرج نرخ‌ها کاسته می‌شود، تاکید می‌کند: خوشبختانه در بازار اجاره، آرامشی نسبی حاکم شده است. برخلاف سال‌های گذشته که مالکان بدون در نظر گرفتن شرایط مستاجر، قیمت‌های دلخواه خود را مطرح می‌کردند، حالا بازار به سمت عقلانیت بیشتر حرکت می‌کند. موج افزایش‌های افسارگسیخته متوقف شده و طرفین معامله به چارچوب‌های واقعی‌تر پایبندتر شده‌اند.
